وکیل سرقفلی

سرقفلی و حق کسب و پیشه هر دو از حقوق مستأجران می‌باشند که قانونگذار در املاک تجاری در نظر گرفته است. سرقفلی حقی مالی است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک به‌ دست می‌آورد و طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، علاوه بر اجاره، از حق اولویت در بهره‌ برداری و ماندگاری بلند مدت برخوردار است و معمولاً قابل انتقال به غیر می‌باشد. سرقفلی جنبه معاملاتی و مالی دارد و مستأجر می‌تواند در صورت تمایل آن را به دیگری بفروشد یا منتقل کند.

در مقابل، حق کسب و پیشه از استمرار فعالیت تجاری مستأجر در ملک ایجاد می‌شود و تابع قانون سال ۱۳۵۶ می‌باشد. این حق با پرداخت وجه ایجاد نمی‌شود، بیشتر جنبه معنوی و حمایتی دارد، انتقال آن محدود است و معمولاً مستلزم رضایت مالک یا حکم دادگاه است.

سرقفلی سرمایه‌ای است که مستأجر برای امنیت تصرف و امکان معامله پرداخت می‌کند، در حالی که حق کسب و پیشه برای حفظ فعالیت شغلی و ادامه کسب و کار مستأجر ایجاد شده است. آگاهی از اینکه قرارداد شامل کدام یک از این دو مورد است،  برای تعیین حقوق و تکالیف طرفین و جلوگیری از اختلافات حقوقی ضروری است. بسیاری از افراد تصور می‌کنند که هر مستأجری که سال‌ها در مغازه‌ای فعالیت کرده، صاحب سرقفلی است، اما این تصور اشتباه است. داشتن حق کسب و پیشه به معنی داشتن سرقفلی نیست.

• داشتن حق انتقال یا رضایت مالک: طبق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، مستأجر دارای حق سرقفلی می‌تواند این حق را به دیگری منتقل کند، مگر اینکه قرارداد اجاره صراحتا حق انتقال را از او سلب کرده باشد. پس اگر حق انتقال در قرارداد محدود نشده باشد مستاجر می‌تواند بدون رضایت مالک، سرقفلی را منتقل نماید. در غیر این صورت هرگونه انتقال یا فروش بدون رضایت مالک باطل است.
• قرارداد کتبی و دقیق: انتقال سرقفلی باید مستند به قرارداد باشد و همه جزئیات در آن ذکر شود. جزئیاتی نظیر مبلغ سرقفلی، نحوه پرداخت، مدت انتقال، شرایط تخلیه و حق انتقال به غیر باید در قرارداد به صراحت ذکر شود. در صورت بروز اختلاف، قرارداد به عنوان مرجع قانونی در دادگاه قابل استناد است، در نتیجه نگارش قراداد سرقفلی بهتر است توسط وکیل سرقفلی صورت گیرد.
• تعیین مبلغ و شرایط پرداخت: با توجه به اصول کلی هر قراردادی که باید مبلغ مشخص و واضح باشد، مبلغ سرقفلی حتی نحوه پرداخت آن نیز باید به طور شفاف و دقیق در قرارداد ذکر شود.
• ثبت قرارداد: در قانون سرقفلی سال 1376، الزامی برای ثبت قرارداد سرقفلی در دفاتر اسناد رسمی بیان نشده است اما بهتر است ثبت قرارداد به صورت رسمی باشد تا از بروز مشکلاتی مانند جعل یا انکار قرارداد جلوگیری شود.
• نحوه ادامه اجاره و شرایط انتقال به غیر: باید مشخص شود که پرداخت اجاره بها بعد از انتقال به مستاجر جدید به چه نحو خواهد بود و حقوق و تکالیف آن چگونه ادامه پیدا کند.
• پرداخت مالیات قانونی: فروش سرقفلی طبق قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات می‌شود و پرداخت آن باید رعایت شود.

سرقفلی یک حق مهم در معاملات املاک تجاری است و قوانین خاص خود را دارد. اگر درک درستی از این قوانین نباشد، باعث تضییع حقوق مالک یا مستاجر می‌شود. بنابراین قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در قراردادهای تجاری و سرقفلی مشورت کنید.